Гайд: как купить квартиру и избежать «подводных камней»

Купить квартиру на вторичном рынке жилья, казалось бы, простое дело: выбираете объявление, передаете деньги собственнику, переоформляете документы и всё – квартира ваша. На самом деле современный российский рынок жилой недвижимости немного похож на Дикий Запад. На каждом из этапов есть много способов, с помощью которых вас могут обмануть. Поэтому мы подготовили краткий пошаговый гайд, который поможет вам не только выбрать квартиру, но и не растеряться при сборе и анализе документов.


I. Выбор квартиры.

Критерия отбора недвижимости у каждого свои: цена, метраж, близость к работе, наличие развитой транспортной инфраструктуры, экология и прочее. Для многих важным является и этаж – на первом, как правило, меньше солнечного света, могут быть проблемы с запахом из подвала и шумом, а на последнем этаже могут возникнуть проблемы с протечкой крыши, которые сложно решить. Но далеко не все обращают внимание на планировку, а зря!

Все действия по перепланировке должны быть отображены в техническом паспорте квартиры – это специальный документ, который предоставляет БТИ. Если помещение отличается от того, что отображено на плане БТИ, то важно помнить, что некоторые виды перепланировки можно узаконить, а некоторые нельзя. Например, не получится узаконить установку дверного проёма в несущих стенах панельных домов; демонтаж перегородки кухни и жилой комнаты, если в квартире есть газовая плита; увеличение санузла за счет жилой комнаты; снос подоконной части окна и балконной двери для присоединения лоджии (впрочем, часто это требование обходят установкой т.н. «французского окна») и так далее.

Приобретая жилье c незаконной перепланировкой, вы рискуете получить проблемы с оформлением документов. С вас могут взыскать штраф в размере от 2000 до 2500 рублей согласно ст. 7.21 КоАП РФ, а жилищная инспекция может потребовать узаконить перепланировку, либо привести помещение в исходное состояние. Понятное дело, что такой незапланированный ремонт может дорого обойтись.


II. Проверка документов

Теперь вам надо ознакомиться с документами на квартиру, которые предоставит продавец. Эти же документы понадобятся при оформлении сделки. Перечислить полный перечень документов сложно, так как все зависит от самого жилья, но основной список таков:

1.    Выписка из ЕГРН

2.    Документы, подтверждающие право и основание собственности

3.    Документы,  подтверждающие согласие родственников на продажу жилья. Например, если продает квартиру муж, то вам нужно согласие его жены и его совершеннолетних детей

4.    Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то также необходимо разрешение органов опеки на сделку. Если дети не являются собственниками, а только прописаны в квартире, то участие органов опеки не потребуется, но выписать их нужно до покупки. В противном случае выписать их будет сложно

5.    Выписка из домой книги, которая подтверждает полное число прописанных в ней людей

6.    Технический паспорт квартиры

7.    Документы удостоверяющие, что все счета за коммунальные услуги оплачены (обычно это выписка из финансового лицевого счета, которая предоставляется управляющей компанией)

8.    Паспорт собственника жилья (обратите внимания на те страницы, где указано количество детей и место регистрации)


III. Проверка продавца

Существует риск, что продавец после заключения сделки может быть признан банкротом. В этом случае финансовый управляющий, задачей которого является поиск имущества должника, будет проверять все сделки за последние три года. Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если она подозрительна (например, из-за заниженной цены), либо несет ущерб кредиторам продавца.

Чтобы избежать покупки недвижимости у потенциального банкрота необходимо проверить сведения о продавце в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, на сайте Службы судебных приставов, а также в картотеке арбитражных дел. Еще лучше попросить у продавца его кредитную историю. Если у него есть кредиты, по которым он не платит своевременно, то это очень тревожный сигнал.

Также перед сделкой стоит попросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере и психоневрологическом диспансере. Особенно это важно, если продавцом является пожилой человек.


IV. Предоплата

Покупка недвижимости – длительный процесс, поэтому довольно часто стороны сделки составляют соглашение об авансе, задатке или обеспечительном платеже. Чаще всего потенциального покупателя просят внести аванс. Это наименее выгодная для вас форма скрепления договоренностей: если продавец по каким-то причинам передумал продавать вам жилье, то вы получаете аванс обратно, но если передумали вы, то аванс останется у продавца. Кроме того, понятие «аванс» не существует ни в Жилищном кодексе, ни в Гражданском кодексе.

Поэтому лучше всего договориться о задатке. Задаток стимулирует выполнить обязательства обе стороны договора: он может достаться продавцу, если покупатель передумал покупать квартиру, но может достаться покупателю в двойном размере, если передумал продавец. Кроме того, термин «задаток» закреплен в статье 380 ГК РФ.

Не забывайте, что аванс или задаток – лакомый кусок для мошенников. После внесения предоплаты вам могут «неожиданно» сообщить о существенных обстоятельствах, из-за которых вы сами откажетесь от сделки, а предоплату будете вынуждены оставить продавцу, согласно условиям договора.


V. Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи недвижимости (ДКП) может быть нотариально заверенным или нет. Услуги нотариуса не бесплатны, а сроки подготовки документов могут существенно вырасти, но нотариально заверенный договор практически во всех случаях лучше, чем обычный.

Требуйте, чтобы в ДКП была указана ровно та сумма, которую вы заплатите за квартиру. Человек, продающий недвижимость, которой владел менее трех лет, обязан заплатить НДФЛ в размере 13%. Поэтому некоторые продавцы стараются найти более сговорчивого покупателя, который согласится на такую схему: в ДКП вписывается заниженная сумма сделки, которую вы платите официально, а остальную часть суммы вы платите наличными под расписку. Например, по договору вы покупаете квартиру за 4 млн рублей, а в действительности платите 6 млн рублей.

Помните, что в случае оспаривания сделки по решению суда вам вернут лишь ту сумму, которая прописана в ДКП. Этим и пользуются мошенники.


VI. Сделка

После составления ДКП покупатель и продавец должны осуществить расчеты. Есть три наиболее популярных способа безопасных расчетов.

Если у покупателя «мешок» наличных денег, то сделка осуществляется через банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а продавец сможет их получить лишь после регистрации перехода права собственности на квартиру. В качестве условия доступа к деньгам можно прописать не только зарегистрированный в Росреестре ДКП и выписку из ЕГРН, но и другие документы, например, выписку из домовой книги. Главный минус этого способа – дороговизна. Придется заплатить несколько тысяч рублей за аренду ячейки и определённый процент от суммы за проверку и пересчет денежных средств.

В случае безналичных расчетов возможны различные варианты. Например, заключить сделку можно через «Сервис безопасных расчетов» Сбера. Для этого нужно лишь перевести средства на специальный счет, а покупателю указать свои банковские реквизиты, по которым он хотел бы получить деньги от продажи недвижимости, когда Росреестр зарегистрирует нового собственника. Плюс такого способа – всё происходит почти автоматически. Сбер сам будет запрашивать информацию из Росреестра, а о завершении сделки вы узнаете по электронной почте. Минус – сервис может не подойти для некоторых сложных видов сделок.

Еще один вариант безналичных расчетов – банковский аккредитив. Процесс аналогичен описанному выше, но у него есть особенности. Минусы – у продавца счет должен быть открыт в том банке, где открыт аккредитив. Процесс не автоматизирован и для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие продавца со всеми документами, подтверждающими его право на деньги. Плюс – возможность прописать любые условия доступа к деньгам.

Перерегистрация собственности осуществляется Росреестром и длится по закону девять рабочих дней, но фактически может занимать до одного-двух месяцев. Росреестр вправе не сообщать вам, произошла перерегистрация или нет, поэтому подчас приходится регулярно самостоятельно обращаться и проверять этот факт в МФЦ. Как только продавец получит документ о перерегистрации недвижимости на вас и снимет свои деньги с банковской ячейки или получит их переводом на свой счет – поздравляем, вы приобрели жилье!

Подпишитесь на ОКБлог в соцсетях или поставьте лайк, если заметка была полезной. Вам просто - нам приятно!