Как оформить ипотеку – пошаговая инструкция

Оформление ипотечного кредита – ответственный и не самый простой процесс. Если вы планируете взять ипотеку или находитесь на стадии раздумий, то вот небольшое пошаговое руководство, как пройти этот путь безопасно и быстро.

Итак, оформление ипотеки состоит из нескольких шагов:

1. Взвешивание рисков

2. Расчёт и выбор ипотеки

3. Проверка кредитной истории

4. Подготовка документов

5. Связь с личным ипотечным менеджером и указание объекта недвижимости для покупки

6. Оценка недвижимости

7. Итоговое одобрение ипотечного кредита


Взвешивание рисков

Ипотечный кредит выдается на очень длительный срок – в среднем, по данным «Объединенного кредитного бюро», такой кредит сейчас берут на 17 лет. Столько лет платить по кредиту – большой риск для заемщика. За этот период он может несколько раз потерять работу или, например, столкнуться с потерей здоровья. Кроме того, не стоит забывать, что экономика России не самая стабильная – экономические кризисы в стране случаются примерно раз в 5-10 лет. Каждый такой кризис несет риски для вас как заемщика.

Поэтому очень важно выбрать максимально безопасную конфигурацию ипотечного кредита. Вариантов может быть несколько. Лучший из них, если вы имеете большой первоначальный взнос и можете закрыть ипотечный кредит за 5 лет или быстрее. За это время вы с большой вероятностью не потеряете свой доход. Кроме того, сумма переплаты за кредит будет небольшой. Второй подход – это кредит на длительный срок, например, на 15-30 лет, но с минимальным ежемесячным платежом. Размер этого платежа должен быть таким, чтобы вы были уверены, что в любых обстоятельствах даже через 20 лет сможете найти деньги на очередной платеж. Минус такого подхода – большая сумма переплаты. Как для первого, так и для второго варианта нужно также иметь «подушку безопасности» в размере нескольких ежемесячных зарплат.


Расчёт и выбор ипотеки

Расчёт размера ипотечного кредита проводится, в большинстве случаев, на сайте того банка, в котором вы намереваетесь этот кредит брать. По сути, вам надо решить две вещи: сколько вам надо денег на покупку жилья и в каком именно банке брать ипотеку. Часто в маркетинговых целях банки указывают размер годового процента меньше, чем вы сможете получить. На этот размер влияют такие факторы как наличие или отсутствие зарплатной карты этого банка, статус молодой семьи (или его отсутствие), страхование жизни и пр. При выборе банка для ипотеки желательно учитывать две вещи: итоговый процент при расчете ипотеки при начале заполнения электронной заявки, а также наличие у вас с банком продолжительных отношений (наличие зарплатной карты, ранее одобренные и выплаченные кредиты, состояние ваших счетов и даже наличие инвестиционного счета). Опираясь на это, вы уже более-менее свободно можете выбирать банк для ипотеки.

При расчете размера кредита, возможно, не лишним будет указать чуть большую сумму заимствования, нежели вам нужна. До момента оценки объекта банк не знает какую итоговую сумму он будет готов вам одобрить, поэтому он опирается на те документальные данные, которые вы ему предоставите и те, которые банк получит из бюро кредитных историй.


Проверка кредитной истории

Вероятность одобрения любого кредита, включая ипотечный, зависит в первую очередь от вашей кредитной истории. Если у вас были проблемы с обслуживанием предыдущих кредитов, например длительные (более 90 дней) просрочки, то банки с высокой долей вероятности откажут в предоставлении нового. Лучший способ понять, как сейчас банки оценивают вас как заемщика – изучить свою кредитную историю, заказав ее на сайте бюро кредитных историй. Два раза в год получить ее можно бесплатно. Для простоты восприятия в кредитном отчете содержится Индивидуальный кредитный рейтинг – балл, характеризующий ваши шансы на получение нового кредита.

Проверить кредитную историю будет в любом случае не лишним – вы убедитесь, что у вас точно нет никаких обязательств (иногда люди не подозревают, что у них есть действующие кредиты, например, кредитные карты), а информация об обслуживании предыдущих кредитов не содержит никаких ошибок.


Подготовка документов и отправка их в заявке на ипотеку

Сбор документов, которые вы должны предоставить банку, пожалуй, самая важная часть оформления ипотеки. К ним в первую очередь относятся:

1. Паспорт. Обратите внимание, что он должен быть в приемлемом состоянии – иногда причиной отказа может быть небольшой разрыв страниц, размытость некоторых печатей и другие дефекты. Если ваш паспорт в плохом состоянии, то лучше его поменять.

2. Форма 2-НДФЛ, которая показывает ваш доход за последние 12 месяцев. Дополнительно могут понадобиться документы, подтверждающие какой-либо дополнительный доход (например, договоры ГПХ с указанием дохода за какую-либо сдельную работу). Форму 2-НДФЛ вы можете запросить у вашего бухгалтера. Если вы ИП, то можете самостоятельно подготовить справку 2-НДФЛ в свободной форме, или же вместо нее предоставить копии сданных в ИФНС деклараций 3-НДФЛ или по упрощенке соответственно.

3. Копия трудовой (все страницы или электронный вариант) и/или состояние лицевого счета из ПФР. Выписку о состоянии лицевого счета легко получить через сервис «Госуслуги» или запросить через приложение Сбербанк Онлайн. Это занимает примерно час реального времени.

Банк вправе потребовать от вас какие-либо дополнительные документы, но чаще всего этого не происходит и обозначенный выше перечень является стандартным.


Связь с личным ипотечным менеджером и указание объекта недвижимости

После того как вы отправите документы на рассмотрение у банка займет примерно от одного до двух рабочих дней на предодобрение вашего предварительного расчета. Затем вам на указанный адрес электронной почты придет письмо-оповещение с указанием контактов вашего личного ипотечного менеджера (он также может вам позвонить лично).

После этого в электронной заявке следует внести данные того конкретного объекта недвижимости, который вы намереваетесь приобрести. В случае с «Домкликом» (сервис от Сбербанка) может потребоваться добавление объекта недвижимости в базу данных «Домклика» (это может сделать ваш риэлтор) для снижения ставки.


Оценка недвижимости

Также достаточно важный шаг – оценка того объекта, который вы указали для покупки. Во-первых, оценку проводит не банк, а специализированные службы (консалтинговые агентства и пр.). Банк, как правило, предоставляет на выбор несколько компаний, у которых вы можете заказать оценку. Стоит она в зависимости от региона от 3000 до 6000 рублей. После оплаты с вами созвонится менеджер со стороны оценщиков и согласует с вами время, когда оценщик сможет прибыть для произведения оценки указанного объекта (в некоторых случаях, когда оценка была уже произведена ранее, повторная оценка может не потребоваться). Также нужно помнить, что осмотр объекта вам помимо оценщиков надо согласовать и с владельцем недвижимости.

Именно оценка играет важнейшую роль в одобрении окончательной суммы ипотечного кредита.


Итоговое одобрение ипотечного кредита

После оценки банк пришлет вам уведомление об ободрении кредита (также возможен итоговый звонок ипотечного менеджера, в том числе с предложением приехать в специализированное отделение банка для обсуждения деталей получения кредита).

Внимательно и без спешки изучите договор, который предложит вам банк. Убедитесь, что все пункты договора вам понятны, что в нем не содержится неприемлемых для вас условий и ненужных дополнительных услуг. Помните, что при ипотеке единственным обязательным по закону видом страхования является страхование залога, то есть объекта недвижимости, но часто банки также предлагают застраховать жизнь и здоровье заемщика, право собственности (титул), а отказ от этих видов страхования может привести к увеличению процентной ставки. Поэтому желательно договор изучать в спокойной обстановке, например, дома.