Средний чек ипотеки на вторичное жилье сильно не опустился за последние годы, даже несмотря на высокие и, по сути, запретительные ставки в этом сегменте. Наоборот, в феврале и начале марте 2025-го он даже вырос, рассказали «Российской газете» в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). Эксперты не исключают, что заемщики стали надеяться на снижение ставок и рефинансирование кредита в дальнейшем. Но основная причина — все-таки в росте цен на недвижимость, отражающемся в статистике.
Рыночные ставки по ипотеке сейчас колеблются в пределах 28%. Как поясняют эксперты, кредиты на жилье под такие проценты берут, в основном, те, кому для покупки немного не хватает уже имеющихся средств. Например, если человек продает свою «двушку» и хочет переехать в трехкомнатную квартиру, немного доплатив.
Между тем, по статистике размер кредитов за последние год-два не снизился в разы. А в феврале-марте после январского снижения сумма даже заметно выросла.
По данным ОКБ, средний чек ипотеки на вторичку весной 2023-го, до начала существенного повышения ставок, колебался в диапазоне 3-3,3 млн руб. Однако после этого, несмотря на то, что проценты по рыночной ипотеке выросли в 2-2,5 раза, заметного снижения не произошло. После ряда колебаний в июне 2024 года чек вырос до 4 млн руб., затем несколько месяцев держался на уровне 2,6-3,1 млн руб. и в начале марта 2025 года опять подскочил до 3,2 млн.
объясняется тем, что вторичка за это время подорожала. Так, по данным портала «Мир квартир», за 2023 год цены поднялись на 13,7%, за 2024 — еще на 8%.
Еще одна причина — микроипотеки стали с отложенным эффектом, говорит исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина. Средние сроки продажи вторичного жилья за последние пару лет выросли в 1,2-1,5 раза.
Раньше россияне чаще сначала продавали свою недвижимость и затем уже приобретали новую, добирая недостающую сумму. Сейчас же многие стали оформлять ипотеку на понравившийся объект с дисконтом, чтобы не упустить его и параллельно заниматься продажей своей недвижимости. Плюс часть денег погашается средствами материнского капитала уже после оформления ипотечного кредита.
На росте средней суммы кредита сказывается и распространившаяся практика по покупке сниженной ставки на вторичном рынке, доля таких кредитов доходит до 35-40%. «Тем не менее в сегменте кредитования по рыночным ставкам сейчас доминирует все же микроипотека, когда займ оформляется на суммы, не превышающие 30-40% от цены объекта», — заверяет Дыдалина.
Микроипотеку оформляют на сумму, не превышающую 30—40% от цены квартиры
Средний чек по ипотеке, в том числе на вторичном рынке, немного повысился в феврале, и этот тренд продолжается пока и в марте, подтверждает руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников.
«Однако сразу стоит отметить, что повышение это заметно лишь в сравнении с предыдущими месяцами. Так, в феврале на вторичном рынке средняя сумма ипотеки, выданной через платформу TYMY, выше на 34% в сравнении с январем и на 14% в сравнении с декабрем. И это всё ещё заметно ниже, чем до повышения ключевой ставки в прошлом году — если сравнивать февраль со средним значением за первые полгода 2024 года, средний чек на ипотеку на вторичном рынке сейчас ниже на 12%», — говорит он.
Ситуация сейчас крайне специфичная, такого рынок недвижимости в России, пожалуй, никогда не переживал: к ипотеке на рыночных условиях прибегают лишь в самом крайнем случае, когда переезд просто физически необходим, а опций со льготной ипотекой нет, отмечает Перевозников.
Однако иногда людям нужно переехать — съехать от родственников, разъехаться после развода, отселить детей и так далее. Большинство стараются действительно брать минимально возможные суммы в кредит, но не у всех есть такая возможность. И, кроме того, несмотря на низкий спрос, парадоксальным образом квартир по низким ценам в предложении на рынке сейчас не так много, самые дешевые варианты вымываются быстро.
Многие продавцы на фоне спроса, который бесконечно сжимается, в низкий зимний сезон отказались от продажи. Кто-то, отчаявшись продать жилье сейчас и не желая кардинально снижать цены, в ожидании улучшения ситуации ушел на рынок аренды — там сейчас дефицит предложения, ставки продолжают расти и вряд ли остановятся до снижения ключевой ставки.
Жилье — базовая потребность человека, и спрос на ипотеку в России растет, говорит Петр Щербаченко, доцент Финансового университета при Правительстве РФ. Структура выдач ипотек показывает, что наибольшая доля сделок отмечена на первичном рынке — около 70%. Она остается на рекордно высоком уровне. Более 11 тыс. ипотечных сделок провели на первичном и вторичном рынках недвижимости Москвы в феврале, ссылается эксперт на данные «Домклик». Это число стало рекордным для данного месяца с 2009 года, указывает он. Относительно двух прошлых лет рост составил 6,6% и 11% соответственно, если рассматривать январь-февраль.
Доля вторичного сегмента прибавила сразу 4 п.п., до 25%. Эксперты отметили в феврале изменение тренда, ведь с октября по январь наблюдалось сокращение с 41% до 21%.
Причин несколько, указывает Щербаченко. Но наиболее вероятная — стремление по улучшению жилищных условий и ориентация на возможное снижение ключевой ставки ЦБ РФ в будущем, что в дальнейшем даст возможность рефинансировать ипотеку.
По данным ОКБ, в феврале банки выдали ипотечных кредитов на 177 млрд руб. В годовом отношении количество выдач сократилось на 54%, объем — на 51%. По сравнению с результатами января они, наоборот, выросли на 49% и 59% соответственно.
На покупку жилья на вторичном рынке было выдано 46% от общего количества и 31% от общего объема ипотечного кредитования за февраль. Средний срок составил 231 мес., то есть более 19 лет.
Российская газета