Ипотека? перешла? на? первичный? рынок

Объем? ипотечного? кредитования? в? первом? полугодии? 2015? года? по? сравнению? с? аналогичным? периодом? прошлого? года,? согласно? официальным? данным,? в? Санкт—Петербурге? сократился.? Однако? рынок? вернулся? не? к? показателям? кризисного? 2010? года,? а? к? результатам? вполне? благополучного? 2012—го.? А? доля? ипотеки? на? первичном? рынке? даже? выросла.

Яна Королева, управляющий партнер ГК «ТИК», говорит: «По данным ЦБ РФ за период январь — май 2015 года, в Санкт-Петербурге банки выдали жилищных кредитов на сумму 113,7 млрд рублей, что на 36,7% меньше, чем за январь — май 2014 года». При этом рынок ипотеки в Петербурге чувствует себя намного лучше, чем в среднем по России. «В целом по стране ипотечное кредитование «просело» на 38% по сравнению с прошлым годом», — отмечает Николай Мясников, заместитель генерального директора Объединенного кредитного бюро.

Если в прошлом году на долю региона приходилось 3% от общего количества выданных ипотечных кредитов (всего в первом полугодии 2014 года в РФ было выдано 308 тыс. ипотечных кредитов), то в этом году доля увеличилась до 4,5% (всего в первом полугодии 2015 года было выдано 190 тыс. кредитов).

Средний размер выдаваемого ипотечного кредита значительно уменьшился: если в прошлом году он достигал 2,2 млн рублей, то в этом году — 1,8 млн.

В рамках госпрограммы
Большая часть выдач ипотечных кредитов происходит сейчас в рамках государственных программ, направленных на стимулирование ипотечного рынка и строительного сектора. «Коммерческие банки аккуратно выходят на рынок. Это связано с тем, что требуется время для оценки рисков и адаптации кредитной политики к изменившимся экономическим условиям. Кроме того, из-за повышения стоимости фондирования предоставление кредитов по ставкам, сложившимся на начало года на рынке, означало бы предложение заведомо невыгодных условий для клиентов. Придерживаясь консервативного подхода, СМП-банк сосредоточился во втором квартале на работе с зарплатными клиентами, в том числе возобновил для них программу кредитования на покупку квартир на вторичном рынке недвижимости», — рассказала Елена Данилкина, руководитель филиала СМП-банка в Санкт-Петербурге.

Ольга Копейкина, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация», полагает, что рынок ипотеки, несмотря на негативные прогнозы аналитиков в конце 2014 года, оказался достаточно живучим. «Сложная экономическая и политическая ситуация, безусловно, повлияла на этот рынок в 2015 году, но вернула его не к уровню посткризисного 2010 года и даже не следующего за ним 2011-го. Текущие показатели сопоставимы со значениями вполне благоприятного 2012 года», — считает госпожа Копейкина.

Немалую роль в поддержании рынка ипотеки сыграла запущенная в марте правительством программа субсидирования ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках. «Благодаря столь усиленной поддержке, объем сделок на рынке новостроек «просел» в первом полугодии всего на 10% относительно показателя аналогичного периода 2014 года. Доля ипотеки в сегменте экономкласса держится на довольно высоком уровне — свыше 55%, уступив первому полугодию 2014 года всего около 5%», — утверждает госпожа Копейкина.

Арсений Васильев, гендиректор «Унисто Петросталь», однако, отмечает: «Несмотря на активность, которую демонстрировали покупатели квартир во втором квартале 2015 года, компенсировать провал рынка в первые месяцы года все-таки не удалось: в конце 2014 года резкие валютные колебания заставили ЦБ РФ поднять ставку рефинансирования почти в два раза, что практически обвалило кредитный рынок, в том числе рынок ипотечного кредитования. Банки стали поднимать процентные ставки по кредитам до 22-25% годовых, интерес к ипотеке резко снизился. В конце марта после принятия программы государственного субсидирования ипотеки объем ипотечного кредитования начал восстанавливаться, и уже во втором квартале текущего года можно было с уверенностью констатировать его возвращение к докризисному уровню. Так, в ГК «Унисто Петросталь» доля сделок с привлечением кредитных средств составила в мае — июне 2015 года 40-43%, ориентируемся на эту цифру в своих прогнозах до конца года».

Ощутимые плюсы и минусы
Более ощутимо повлияли высокие ипотечные ставки на вторичный рынок, динамика которого пока оставляет желать лучшего — в отличие от новостроек государство не субсидирует ипотеку вторичного рынка. Все это, в свою очередь, несколько тормозит первичный рынок — немалая часть квартир в новостройках приобретается за счет продажи уже имеющегося жилья.

Светлана Медведская, начальник сектора кредитования физических лиц филиала банка «Образование» в Санкт-Петербурге, рассказала: «В первом полугодии текущего года на вторичном рынке жилья Петербурга можно отметить снижение доступности банковских кредитов. Процентные ставки увеличены, требования к финансовому состоянию заемщиков стали более жесткими. На текущий момент оформить ипотечный кредит на покупку жилья на вторичном рынке возможно от 13% годовых при первоначальном взносе от 10% от общей стоимости приобретаемого жилья на срок до 30 лет».

В итоге можно наблюдать значительный спад зарегистрированных сделок на вторичном рынке жилья. Связано это еще и с тем, что большинство граждан заняли выжидательную позицию по продаже-приобретению жилья.

На первичном рынке доля ипотеки в общем объеме сделок даже выросла. Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar, отмечает: «В 2014 году доля сделок с привлечением ипотеки составляла 60% в общем объеме продаж, в январе она резко снизилась до 20%. Введение программы льготной ипотеки привело к тому, что доля увеличилась с 10 до 30%. В июне 2015 года мы зафиксировали увеличение доли продаж квартир в ипотеку до 70%».

«В нашей компании в первом полугодии 2015 года доля ипотеки составила 65% от всей продажи квартир. За тот же период в 2014 году доля ипотеки составила 58%», — сообщила госпожа Копейкина.

Исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников также отмечает рост доли ипотеки на первичном рынке: на данный момент, по его мнению, доля ипотечных договоров на первичном рынке выросла в полтора-два раза. «Но такая субсидируемая ставка не сможет сохраняться долгое время, и уже сейчас заложенные в бюджет объемы денежных средств на поддержку строительного рынка через дешевую ипотеку пересматривают в сторону существенного уменьшения. Поэтому объемы продаж при отсутствии роста экономики и без снижения ставки рефинансирования могут немного упасть. В таком случае ситуация будет отрегулирована уменьшением вывода на рынок новых проектов», — говорит господин Мирошников.

Впрочем, не все компании фиксируют рост доли ипотечных сделок. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», отметил: «По итогам полугодия, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, объем ипотечных сделок в «Строительном тресте» снизился примерно на 40%. Средний размер выданного кредита также сократился — с 3 до 2,6 млн рублей».

В ожидании стабилизации
Средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях по Санкт-Петербургу на 1 июня 2015 года составляла